「女人都愛買包，但包不會增值，不是資產，撐門面買1、2個就可以了；我現在的房產、土地比包還多呢。」越式洗髮店負責人黃悅晴邊說邊露出明亮的笑容。採訪這天，她一身亮麗桃紅色套裝登場，像是在訴說她的人生經過10年奮鬥，已經華麗轉身。
達人理財／從異鄉媳婦到包租女王 越籍新住民靠3招翻身月收15萬
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今年44歲的越式洗髮店負責人黃悅晴，21歲從越南嫁來台灣，結束10年婚姻後，她淨身出戶，靠美甲生意重新出發，立志40歲前在台北市買房。如今在台北市她擁有3處房產，越南也有2間房子、多筆土地，月收租金超過15萬元。她說：「女人都愛買包，但我的房子比包還要多，這才是女人該有的底氣。」
台越兩地 各擁房地產
記者好奇問她有多少筆房產？黃悅晴沉默一下，口中念念有詞、用手指開始數算自己在台灣、越南二地的物件，「台北市有3間，1間是自住、2間是商辦，越南胡志明市有2間，還有一些土地，全部都出租。」
30歲結束婚姻，黃悅晴淨身出戶，為了一雙兒女，她決定留在台灣打拚，從美甲生意出發，「我在33歲那年立下志願，40歲前要在台灣買房子，而且還是在台北市。」如今她已經超額完成，月租金收入超過新台幣15萬元，人生不必再為錢工作，不過，她每天仍維持至少10小時的工作強度，「而且一如往常的節儉。」同鄉好友阿秋說。
在台灣從「外人」變成「主人」，包租婆身分令人欣羨，但黃悅晴客氣地說，還有許多台灣人比她厲害啦！進一步查看她手上的物件，可以發現黃悅晴的房產投資眼光犀利，尤其善於掌握與銀行打交道的眉角，總是能讓銀行願意貸款8成給她。
心法一 不買住宅專攻商辦 租給企業更省心
初期黃悅晴經營美甲生意，她會將賺到的錢寄回越南給媽媽，讓媽媽買地蓋房子，「十多年前越南房產漲很快，漲幅超過一倍以上我就賣掉，再買更大的房子，錢滾錢。之後，我就用越南賺到的房產獲利，來買台北市的中古商辦大樓。」
不同於多數人投資房產都是買一般住宅等增值，黃悅晴一開始就決定投資住商混合的商辦大樓，並計畫租給公司行號。她指出，相較於買住宅出租給一般人或家庭，需慎選租客，因為一旦房子被房客搞壞後，重新修繕的成本可能相當高；但租給公司行號則相對單純，屋況可維持良好，且內部不需要太多裝潢，更不用附家具，可以大幅降低成本。
心法二 巷內物件划算 屋況差才好砍價
「決定買商辦後，我一有時間就會用手機找房，先用電子地圖看周邊環境跟市況，確定不錯，再去看實體房屋。」她提到，十多年前入手的第一間商辦，是在台北市捷運行天宮站附近，「位在捷運站周邊，最好是走路7分鐘能到的距離，有學校、有超商、也有量販超市，這樣就沒問題了；還有一點，我不會要求物件一定要正對著大馬路，選在馬路後方巷內的商辦，價格會再低一成左右。」
黃悅晴初試啼聲就成功，當第一間商辦讓她獲利超過自備頭期款的一倍後，她決定賣出，尋找更精華的地段。透過仲介介紹，她轉往台北市金融一級戰區、南京復興捷運站周邊，「與房仲打好交道很重要，因為房子的主要來源還是靠房仲。」她補充。
2021年，她順利找到一間室內坪數約35坪的中古商辦物件，當時總價約2,500萬元，「我買下之後，希望能夠簽長約，就以便宜市價5％至10％的租金租給日商，目前一個月是5萬多元；扣除貸款利息支出，租金投報率有5％以上。當然，現在房價上漲，投報率越來越低，但是5％還是我的底線。」
另外，黃悅晴對於屋況的要求與一般人大不同，她甚至說，屋況越差越好，「很多房子靠漂亮裝潢提高售價，但我最不愛這種，因為裝潢費絕對會加到售價內；屋況差，有壁癌、有霉味都沒關係，因為這樣的房子更好砍價。」她提到，去年9月透過仲介介紹買下大同區、近雙子星、40坪左右的商辦，屋齡有40年以上，而她很幸運地以每坪55萬元入手，「原因就在於這間房子的屋況真的很糟。」
之後她總共花了400萬元裝修，換算每坪約10萬元，但仍覺得划算，因為周邊行情是每坪80萬元左右，她強調，有時屋況差不見得是不可逆的缺點，但要評估每坪重新整理付出的成本是否合算。
心法三 銀行是最重要的朋友 養好信用換8成貸款
「能持續投資房產，銀行是最重要的朋友。」這句話聽起來像笑話，卻是黃悅晴的生存智慧；她說，許多外配在台灣面臨語言、制度障礙，很難建立金融信用，但偏偏建立信用記錄是與銀行打交道的關鍵。
為了建立起自己的信用記錄，黃悅晴將每天做生意的現金收入都存入銀行帳戶，目的就是讓銀行知道自己有穩定的現金流，且刷卡絕對不使用分期，因為用了分期就像在告訴銀行自己沒能力還款，「像我連女兒在國外念書的學費都是刷卡一次付清，總之，就是要讓銀行知道你是可靠的。」
正因黃悅晴懂得創造信用記錄，因此，投資房產都能向銀行拿到8成貸款成數，大幅減輕準備自備款的負擔。
學習投資 美甲店起步
21歲嫁來台灣，黃悅晴與先生始終無法建立信任關係，最後死心離開婚姻靠自己打拚。她經營美甲店，一天工作14小時，不隨意花錢，出門只搭公車、捷運，將存下的錢寄回越南給媽媽，與媽媽一起買金戒指保值，等存到夠多的金戒指，母女倆就拿去換現金、買房產。
10年來，從一間小小的美甲店起步，她靠著紀律與堅持，一步步打下自己的事業版圖，並在越南與台北投資房產與土地，而這一切都不是僥倖，好友Alyssa就提到，黃悅晴做事認真、腳踏實地，從經營美甲店到開越式洗髮店，甚至跨足投資房地產，永遠親力親為、全力以赴。
事實上，每天回家後再累，黃悅晴也一定會打開YouTube，看一些企業老闆的訪問，學習經營管理和投資理財。從異鄉媳婦到包租女王，黃悅晴讓人看到精明投資的威力。
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